Evergrande, symbole d’un marché immobilier privé en crise en Chine

La crise financière d’Evergrande, l’un des plus importants promoteurs immobiliers chinois, prend une nouvelle tournure avec la saisie de propriétés de luxe appartenant à son président, Hui Ka Yan. Alors que le groupe lutte pour éviter la liquidation, l’effondrement d’un autre géant du secteur, Country Garden, et ses implications sur l’économie chinoise soulignent l’ampleur de la crise. Cela conduit à des débats sur les politiques de régulation et les solutions à envisager pour stabiliser le marché immobilier et prévenir une contagion économique.

Le 22 novembre 2023, deux propriétés de luxe appartenant au président du promoteur immobilier Evergrande, Hui Ka Yan, ont été saisies par un créancier non identifié. Les propriétés d’une valeur de plus de 1,5 milliard de dollars HK (192 millions de dollars US), situées à The Peak, l’un des quartiers les plus prestigieux de Hong Kong, seront officiellement saisies dans les jours à venir.

Hui Ka Yan avait mis ces maisons en gage auprès d’Orix Asia Capital Ltd en novembre 2021. Une autre propriété voisine avait été saisie par la China Construction Bank (Asia) en novembre 2022. Evergrande, en difficulté financière depuis deux ans, doit présenter une nouvelle proposition de restructuration d’ici le 4 décembre pour éviter la liquidation, tandis que ses principaux actifs à Hong Kong ont été saisis par les créanciers l’année dernière.

Par ailleurs, un nouveau groupe chinois, Zhongzhi, un gestionnaire d’actifs de plus de 125 milliards d’euros ultra-endetté, fait face à une enquête de la police de Pékin, sur des infractions présumées. Peu connu du grand public, Zhongzhi est un acteur majeur du marché, gérant les avoirs de nombreuses entreprises et particuliers chinois. La crise immobilière provoquée par la chute d’Evergrande et le ralentissement économique ont plongé des entreprises spécialisées dans la gestion d’actifs, comme Zhongzhi, dans d’importantes difficultés. Ce dernier se déclare aujourd’hui insolvable, avec une dette estimée à 60 milliards d’euros, ce qui pourrait avoir des conséquences significatives sur le système financier chinois.

Chute du géant Country Garden

En grande difficulté, le promoteur immobilier Country Garden, l’un des plus importants de Chine, s’est également effondré en Bourse en août. Son lourd endettement (150 milliards d’euros) pèse sur sa santé financière et préoccupe les investisseurs. Un projet en particulier symbolise la folie des grandeurs du groupe immobilier et n’est sans doute pas étranger à la crise qu’il traverse.

Baptisé « Forest City » et lancé en 2016, ce mégaprojet à 100 milliards de dollars de « ville du futur intelligente et verte » implantée dans le sud de la Malaisie, près de Singapour, s’avère être un échec cuisant. Il est même qualifié de « ville fantôme » par les observateurs et les médias qui se sont rendus sur place. Alors que la ville devait à l’origine accueillir 700 000 habitants sur quatre îles artificielles s’étendant sur 30 km2, seuls quelques milliers y habitent aujourd’hui. Uniquement 28 000 unités résidentielles ont jusque-là été achevées, et une seule des quatre îles complètement aménagée.

La faute en incombe en particulier aux prix des logements, beaucoup trop élevés pour la clientèle locale. Ils seraient vendus autour de 2 800 euros le m2, quand le salaire moyen mensuel en Malaisie ne dépasse pas les 700 euros. Certains appartements peuvent même coûter plus de 1 million de dollars (916 000 euros). Quant aux acheteurs étrangers, en particulier les riches Chinois que le projet ciblait initialement, ils ont été refroidis par les déclarations contradictoires des autorités malaisiennes. Le premier ministre malaisien avait en effet affirmé en 2018 qu’il n’autoriserait pas les étrangers à acheter à Forest City, avant de rétropédaler.

Symbole de la crise de l’immobilier chinois

La procédure américaine « Chapter 15 » vise à gérer les cas d’insolvabilité impliquant plusieurs pays. Le conglomérat Evergrande a rencontré des difficultés financières en 2021, avec une dette dépassant les 300 milliards de dollars, suite au renforcement du contrôle des autorités chinoises sur le secteur immobilier. Symbolisant la crise du secteur privé de l’immobilier dans l’empire du milieu, Evergrande a tenté une restructuration de sa dette en proposant un échange de cette dernière contre de nouvelles obligations et une participation dans ses filiales, notamment la branche des véhicules électriques.

Les procédures de restructuration en cours se déroulent à Hong Kong. Et bien que les craintes d’effondrement et de contagion aient préoccupé la deuxième puissance économique mondiale en 2021, l’analyste Yan Yuejin se veut rassurant, en considérant la démarche d’Evergrande comme une recherche de meilleure restructuration de sa dette. Les difficultés financières de ce dernier et du géant Country Garden exacerbent cependant la crise dans le secteur immobilier chinois, suscitant la méfiance des acheteurs potentiels et pesant sur le système financier, représentant entre 14 et 30% du PIB.

Influence directe sur l’économie chinoise

Le marché immobilier chinois, d’une envergure considérable, joue un rôle crucial dans la prospérité économique de la Chine et, par extension, dans une certaine mesure, du monde. Malgré son essor continu pendant des décennies, l’analyse de nombreux experts révèle un effondrement de ce secteur. Cette crise a ainsi entraîné l’éclatement de la bulle économique en Chine, devenant ainsi un contributeur majeur au ralentissement économique mondial.

Historiquement, l’immobilier résidentiel a été le principal moyen d’investissement pour la majorité des Chinois, stimulant la croissance du marché. Cependant, ce boom a également nourri la spéculation, incitant les promoteurs à s’endetter davantage pour construire un nombre croissant de logements afin de répondre à la demande.

Zhao Yanjing, professeur d’urbanisme à l’Université de Xiamen dans la province du Fujian, attribue la crise actuelle à une intervention gouvernementale maladroite et populiste, visant à contrôler les coûts du logement par le biais de mesures telles que les contrôles des prix. Selon lui, ces initiatives ont entravé la capacité des promoteurs à réaliser des profits et à rembourser leurs dettes. En mettant en avant des sociétés telles qu’Evergrande, largement médiatisée, Zhao Yanjing souligne que la faillite ou la déclaration de faillite de telles entreprises pourrait déclencher un rappel massif des dettes à l’échelle du secteur par les banques et les prêteurs mondiaux. Cela entraînerait alors un effondrement économique qui toucherait les promoteurs, les prêteurs, les propriétaires, ainsi que les industries de la construction et de la rénovation résidentielle.

Une résolution est-elle possible ?

Dans la crise actuelle, Zhao Yanjing met en lumière le rôle surdimensionné des terrains et des ventes de terrains dans le développement économique de la Chine. Les gouvernements locaux, en particulier, les ont utilisés pour stimuler la croissance économique. Mais lorsque le gouvernement central intervient pour freiner la spéculation avec des contrôles des prix et d’autres mesures, cela compromet cette source cruciale de financement. Pour Zhao Yanjing, le marché immobilier constitue la grande majorité du marché des capitaux en Chine. Par conséquent, s’il n’y a pas de hausse continue des valeurs immobilières, la logique du système devient déséquilibrée et la croissance globale ralentit.

Dès lors, Zhao Yanjing propose une approche en deux étapes : les gouvernements, central et locaux, devraient rapidement, voire immédiatement, inverser les politiques mises en place en 2022 pour refroidir le marché et mettre fin à la spéculation. Selon l’expert lui, sans spéculation, les prix des actifs diminuent, et certaines incitations saines disparaissent. Aussi, Zhao Yanjing insiste, en prenant Singapour comme exemple, sur la nécessité pour les gouvernements d’investir massivement dans des logements abordables afin de contrer les effets de la spéculation.

Pour lui, cette approche constitue la meilleure manière de permettre à un nombre croissant de Chinois d’accéder à la classe moyenne, voire à la classe supérieure. Il suggère que ceux qui ont été exclus du marché immobilier en 2022 pourraient occuper des logements subventionnés pendant quelques années, économiser de l’argent et accumuler des actifs en vue de participer au marché immobilier spéculatif ultérieurement, s’ils le souhaitent. Zhao soutient qu’un investissement massif de l’État dans des logements abordables serait bien plus judicieux que la construction de nouvelles infrastructures telles que des routes et des aéroports, qui sont généralement privilégiées par la Chine en période difficile.